Il 5 maggio Carlo Calenda, leader del partito Azione e candidato sindaco per il comune di Roma, ha commentato su Twitter lo spopolamento residenziale del centro storico della capitale, scrivendo che in cinque anni i residenti del centro storico di Roma sono diminuiti del 35,8 per cento, e in particolare quelli del quartiere di Trastevere del 43,1 per cento. Secondo Calenda, la principale causa di questo caso è la diffusione di case vacanze, bed and breakfast e affini. Il parlamentare europeo ha anche aggiunto che «Roma è l’unica capitale europea a non aver regolamentato» questo fenomeno.

Abbiamo controllato: i dati citati da Calenda sono sostanzialmente corretti, ma il tema della “turistificazione” dei centri storici è molto ampio e dipende da diversi fattori. Procediamo con ordine.

Come prima cosa, Calenda afferma che negli ultimi cinque anni i residenti del centro storico capitolino «sono diminuiti del 35,8 per cento» e quelli di Trastevere, popolare quartiere sulla riva destra del Tevere, del «43,1 per cento».

Abbiamo controllato, e i numeri sono corretti. Secondo il report “La popolazione di Roma. Struttura e dinamica demografica”, redatto dal Dipartimento Trasformazione Digitale del Comune di Roma e pubblicato a settembre 2020, tra il 2014 e il 2019 la popolazione residente nei due quartieri è calata notevolmente, seguendo le percentuali segnalate dal leader di Azione.

Nello stesso periodo la popolazione complessiva della Capitale è diminuita dello 0,9 per cento, mantenendo un andamento «stabile o in decrescita» nelle aree centrali e aumentando invece in quelle più periferiche. Per esempio i residenti di Mezzocammino, una zona nell’estremo sud dell’area metropolitana capitolina, sono cresciuti del 19,6 per cento, mentre a Ponte Galeria (vicino all’aeroporto di Fiumicino) i residenti sono aumentati del 16 per cento (Figura 1).

In generale quindi è corretto affermare che il centro storico di Roma si stia spopolando. Ma davvero questo è legato alla «diffusione di case vacanze, bed and breakfast e affini», per esempio prenotabili tramite piattaforme digitali e poco regolamentate, come AirBnB?

Nel corso degli ultimi anni, le piattaforme digitali che permettono di affittare appartamenti o singole stanze per brevi periodi di tempo – primo tra tutti, il portale di AirBnB – hanno fatto fortuna nelle grandi metropoli e alterato il già instabile equilibrio tra abitazioni residenziali e strutture ricettive, tradizionali o meno.

Per quanto riguarda Roma la questione è stata approfondita da Filippo Celata, docente di geografia economico-politica presso l’Università Sapienza, e Antonello Romano, ricercatore all’Università di Siena, nel report Overtourism and online short-term rental platforms in Italian cities (“Sovraturismo e piattaforme digitali per affitti a breve termine nelle città italiane”) pubblicato a luglio 2020.

Per prima cosa, i due studiosi hanno analizzato la concentrazione di alloggi offerti su AirBnBnelle zone centrali di diverse metropoli italiane interessate da forti flussi turistici. Per quanto riguarda Roma sono stati considerati i quartieri Centro Storico, Trastevere, Esquilino, XX Settembre, Prati ed Eroi.

I dati utilizzati per analizzare gli annunci disponibili su AirBnB arrivano dal sito Inside AirBnB, un portale web indipendente di aggregazione e visualizzazione dati che ha tracciato lo sviluppo della piattaforma in molte città a livello mondiale (Figura 2).

 

A Roma la zona considerata come centrale ha una superficie di appena 6 chilometri quadrati – lo 0,5 per cento del territorio totale del Comune di Roma, pari a 1.287 chilometri quadrati –, ma nel 2019 ospitava il 62 per cento degli annunci su AirBnB. Parliamo di una densità di 3.300 annunci per chilometro quadrato.

Più di recente, secondo InsideAirBnB in data 13 aprile 2021 erano presenti sul sito di AirBnB 29.436 annunci per immobili in affitti nel comune di Roma, di cui 18.843 relativi a interi appartamenti, 10.368 stanze singole e 225 stanze condivise. Quasi 15 mila di queste offerte sono localizzate nel primo Municipio, che corrisponde alle zone centrali della capitale.

Inoltre, l’analisi dell’andamento demografico nei vari quartieri della capitale – divisi tra “turistici” e “altro” – presentata da Celata e Romano ha confermato nuovamente il trend menzionato da Calenda. Tra il 2006 e il 2018 i quartieri centrali, che corrispondono a un’alta concentrazione di alloggi in affitto, hanno subito un forte calo demografico, mentre le aree periferiche hanno leggermente incrementato la propria popolazione (Figura 3).

 

Se determinare l’andamento demografico delle varie zone di Roma o la concentrazione di annunci su piattaforme digitali per affitti e breve termine è relativamente semplice, individuare le singole motivazioni che spingono i cittadini a scegliere di abitare in una zona piuttosto che in un’altra, in centro invece che in periferia, è di certo più complesso.

Diversi fattori, però, fanno pensare che le piattaforme per affitti brevi facilitino lo spopolamento del centro storico nelle grandi città turistiche.

Nel report “La ‘Airbnbificazione’ delle città: gli effetti a Roma tra centro e periferia” pubblicato nel 2017, Celata afferma che il rapido sviluppo di AirBnB ha contribuito al progressivo spopolamento dei quartieri turistici, sostituendo i residenti fissi con affittuari a breve termine.

Questo può avvenire in due modi. In primo luogo, i proprietari che già affittavano i propri immobili con contratti a lungo termine possono decidere che l’affitto su periodi più contenuti, di poche settimane o anche pochi giorni, effettuato tramite le piattaforme turistiche è effettivamente più redditizio. Di conseguenza, le case precedentemente abitate da famiglie o individui per lunghi periodi di tempo si trasformano in “case vacanze” o affittacamere.

Secondo il sito di settore Immobiliare.it, ad aprile 2021 il prezzo medio per l’affitto di un immobile nelle zone Trastevere e Testaccio era di 17,50 euro al metro quadro. Affittando un immaginario appartamento di 60 metri quadri sarebbe quindi possibile avere un’entrata lorda di circa 1.050 euro al mese, cioè 35 euro a notte. Allo stesso tempo, su AirBnB appartamenti delle stesse dimensioni costano tra i 50 e gli 80 euro a notte (a maggio 2021).

Un’ovvia conseguenza dell’aumento di annunci per affitti a breve termine è la diminuzione di spazi abitativi destinati a residenti fissi o, comunque, ad affitti di lungo termine, che porta necessariamente a una diminuzione della popolazione locale. «Ogni appartamento su AirBnB corrisponde a un appartamento sottratto alla residenzialità a lungo termine. A Roma oggi ci sono 30 mila annunci su AirBnB, di cui la maggior parte sono appartamenti interi: il problema è evidente» ha detto Celata a Pagella Politica.

In secondo luogo, AirBnB aiuta indirettamente la crescita della domanda per alloggi a breve termine, un elemento che a sua volta fa aumentare i prezzi degli immobili e il costo della vita. Questo arriva anche a costringere i residenti a trasferirsi in zone meno battute e quindi più economiche.

È una conseguenza del fenomeno della gentrificazione, il processo con cui quartieri un tempo popolari hanno acquisito un carattere sempre più elitario, facendo salire di conseguenza il costo della vita. Ne è un chiaro esempio il quartiere Isola di Milano: prettamente residenziale e periferico fino a pochi anni fa, grazie a diversi progetti di riqualificazione urbanistica – come la costruzione della vicina piazza Gae Aulenti e l’attivazione della linea 5 della metropolitana – è diventato oggi una meta turistica citata anche dal New York Times. Destino simile per la zona San Lorenzo di Roma, che è stata al centro di un ampio progetto urbano, o Testaccio, nei pressi di Trastevere.

Al momento non sono disponibili studi specifici su Roma, ma la correlazione tra aumento degli annunci per affitti brevi tramite piattaforme simili a AirBnBe aumento dei prezzi nel mercato immobiliare è stata dimostrata in altre città. Uno studio del 2017 ha per esempio rilevato che a Boston (Stati Uniti) all’aumentare del numero di annunci presenti su AirBnb ha corrisposto anche un aumento sui prezzi degli immobili.

Provare in maniera definitiva la presenza di una relazione causale tra il successo di piattaforme per affitti brevi e lo spopolamento del centro storico di Roma è pressoché impossibile. In ogni caso però – come evidenziato da Celata e Romano nel loro studio più recente – la connessione temporale e il rapporto di proporzionalità inversa tra i due fenomeni (all’aumentare degli annunci su AirBnB corrisponde una progressiva diminuzione dei residenti) rendono la connessione piuttosto probabile. Anche qui dunque i dati sembrano supportare la tesi di Calenda.

Infine, nel suo tweet Calenda afferma che Roma è «l’unica capitale europea a non aver regolamentato il fenomeno» degli affitti a breve termine di carattere turistico. L’argomento è particolarmente complesso e si sviluppa su diversi livelli.

Parlando con Pagella Politica Celata ha spiegato che la normativa europea attualmente in vigore considera i giganti del web «come semplici siti internet» che «non hanno responsabilità e non sono tenuti a comunicare il contenuto delle proprie operazioni». In una sentenza del dicembre 2019 infatti la Corte europea di giustizia ha classificato AirBnB come un «information society service», cioè semplicemente una piattaforma che connette tra di loro utenti interessati, in questo caso, ad affittare alloggi.

Proprio per questo la compagnia non è tenuta a comunicare alle autorità il numero di persone che vengono ospitate tramite i suoi annunci, per esempio, o le transazioni che vengono effettuate. Di conseguenza – ha spiegato Celata a Pagella Politica – chi vuole regolare questo fenomeno «si trova davanti a un problema enorme».

In seguito alla decisione della Corte europea di giustizia, dieci città (tra cui nessuna italiana) hanno pubblicato una lettera aperta per protestare e chiedere di rivedere la decisione, in modo da ottenere maggiore trasparenza.

Qualcosa però si sta smuovendo. A marzo 2021 il Consiglio europeo ha approvato la cosiddetta Dac7 (la settima proposta di modifica per la Directive on administrative cooperation del 2011), una nuova normativa che entrerà in vigore nel 2023 e obbligherà i gestori delle grandi piattaforme digitali a comunicare alle autorità fiscali competenti le operazioni che vengono svolte sui rispettivi siti.

La Commissione europea sta anche lavorando a un nuovo pacchetto legislativo, chiamato Digital Services Act, con cui intende regolamentare il relativamente nuovo settore delle operazioni online per proteggere gli utenti e favorire la trasparenza.

In ogni caso, se la regolamentazione generale delle piattaforme digitali è di competenza europea, la gestione della ricettività (per esempio, i contratti di affitto o gli hotel) riguarda lo Stato italiano, mentre il turismo dipende dalle singole Regioni.

A gennaio 2020 il Partito democratico aveva tentato di inserire nel decreto “Milleproroghe” (poi convertito in legge a febbraio 2021) un emendamento mirato a regolamentare AirBnB, ma anche a causa dell’opposizione di Italia viva la proposta è stata presto ritirata e non si è mai concretizzata. Questa prevedeva l’imposizione di un tetto massimo di permessi da concedere agli affittuari, e l’obbligo per chi affitta più di tre stanze per meno di otto giorni di aprire una partita Iva.

Alcune città hanno tentato di muoversi in autonomia per regolamentare il fenomeno, seppure in forma molto limitata. A partire da novembre 2018, ad esempio, nella città metropolitana di Milano tutti gli immobili o le stanze messe in affitto su AirBnB devono essere associate a un Codice identificativo di riferimento (Cir) da richiedere tramite l’apposito servizio di gestione dei flussi turistici.

Come notato da IlPost, a marzo 2021 invece i sindaci di Venezia e Firenze hanno presentato un “Decalogo di proposte per il rilancio” che include anche nuove «norme per gli appartamenti destinati agli affitti brevi». Queste puntano a considerare come «strutture ricettive» gli immobili situati nei centri storici e affittati per periodi inferiori ai 30 giorni, e a introdurre l’obbligo di certificazione di agibilità per tutte le «unità immobiliari locate per finalità turistiche».

Per capire come stanno le cose a Roma abbiamo parlato con Sarah Gainsforth, giornalista e autrice del libro Airbnb città merce. Storie di resistenza alla gentrificazione digitale (DeriveApprodi, 2019). Gainsforth ha confermato che «al momento nella capitale non c’è nessun tipo di regolamentazione» sull’affitto di stanze o appartamenti tramite AirBnB.

L’unico accordo attivo tra la città e la piattaforma riguarda la riscossione della tassa di soggiorno, che dal 1° luglio 2020 deve essere inclusa nei prezzi indicati sul sito.

Secondo Gainsforth, la città di Roma dovrebbe quindi impegnarsi per approvare normative che siano al passo con i tempi e affrontino i problemi creati anche dalle nuove piattaforme digitali: «Il problema andrebbe gestito a livello comunale come avviene in tutte le altre città europee», ha detto a Pagella Politica.

Vediamo allora com’è la situazione nelle altre capitali.

A livello europeo diverse città hanno cercato di imporre norme ben più restrittive. Prima tra tutte Barcellona, che nel 2018 ha forzato la rimozione dalla piattaforma di AirBnB di 2,577 annunci relativi ad appartamenti o stanze prive di apposita licenza, e ha poi negoziato un accordo che permette alla città di aver accesso ai dati dell’azienda sugli alloggi messi a disposizione dei turisti, in modo da poter semplificare le operazioni di verifica. Più di recente, a febbraio 2021 la sindaca Ada Colau (eletta con una lista civica di sinistra) ha proposto una nuova regolamentazione che limiterebbe l’affitto di stanze singole per un periodo minimo di 30 giorni.

Nel 2019 anche la città di Madrid ha approvato una nuova regolamentazione che impedisce agli appartamenti senza accesso privato di essere affittate tramite AirBnB per più di 90 giorni all’anno: secondo diversi organi di stampa, questo avrebbe potuto determinare l’eliminazione del 95 per cento degli annunci.

Tra le capitali si distinguono inoltre Londra, dove è in vigore un limite massimo di 90 giorni per l’affitto della propria abitazione di residenza senza licenza; e Parigi, dove il limite temporale nei quattro quartieri centrali è esteso a 120 giorni. Lo scorso anno Amsterdam ha tentato di vietare l’affitto tramite AirBnB di immobili situati nel cuore del centro storico, ma il provvedimento è stato dichiarato illegittimo da un tribunale locale.

Nel 2016 invece Berlino ha adottato una regolamentazione sugli affitti particolarmente dura che di fatto vietava quasi completamente l’utilizzo di piattaforme digitali. Due anni dopo le norme sono state allentate, ma resta comunque necessario richiedere un’autorizzazione per affittare un immobile ed è in vigore un limite di 90 giorni sull’affitto delle seconde case.

Per quanto riguarda i principali Paesi europei, quindi, sembra effettivamente che Roma sia l’unica capitale a non aver regolamentato in modo efficace il fenomeno degli affitti turistici a breve termine effettuati tramite piattaforme digitali.

Il 5 maggio il leader di Azione e candidato sindaco di Roma Carlo Calenda ha affermato su Twitter: «In 5 anni i residenti del Centro storico di Roma sono diminuiti del 35,8 per cento; quelli di Trastevere del 43,1 per cento. Le cause sono molte ma la principale è la diffusione di case vacanze, bed and breakfast e affini. Roma è l’unica capitale europea a non aver regolamentato il fenomeno».

Abbiamo controllato, e i dati citati da Calenda sono sostanzialmente corretti. Secondo un report redatto dal Comune della capitale, tra il 2014 e il 2019 i residenti del centro storico sono infatti diminuiti del 35,8 per cento e quelli di Trastevere di più del 43 per cento.

Sebbene provare un nesso causale univoco tra lo spopolamento delle aree centrali di Roma e la fortuna delle piattaforme per affitti turistici a breve termine quali AirBnB sia difficile, i due fattori sembrano essere collegati: gli affitti a breve termine sono infatti più redditizi rispetto a quelli a lungo termine, e la gentrificazione causata anche dall’ampia disponibilità di alloggi turistici in alcuni quartieri ha determinato un aumento nei prezzi degli immobili, scoraggiando le persone interessate ad acquistare un appartamento per uso stabile e favorendo invece il via vai di turisti.

Infine, mentre alcune tra le principali capitali europee (Parigi, Londra, Madrid, Berlino e Amsterdam) hanno adottato alcune norme ad hoc per regolamentare questo fenomeno, nel comune di Roma al momento non è in vigore alcuna norma specifica per limitare il numero di stanze o appartamenti affittabili a breve termine tramite piattaforme digitali.

In conclusione, “Vero” per Calenda.